京都市内にこんな中古住宅があったら、プロはどんな暮らしを思い描くだろう？建築士や不動産事業者などの専門家に中古住宅のリノベーションや暮らし方を勝手に妄想してもらう「妄想〇〇住宅」。第1回目では一級建築士事務所STUDIO MONAKAの岡山さんに、山科区に佇むテラスハウスのリノベーションを妄想してもらいましたが、
今回第2回目のお題は「どこにある、どんな物件を、どう改修したら、京都市の補助金を合理的かつ効率的に取得して魅力的な暮らしができるか？」です。
今年2024年8月からは「京都安心すまい応援金（京都市子育て世帯既存住宅取得応援金）」の制度もスタートし、例えば、応援金と京都市の省エネ関係の補助金、耐震関係の補助金とを組み合わせると最大920万円の助成を受けることが可能です。もちろん最大値を得るためには条件も多くなるため、必要な改修をする上で「補助金を合理的かつ効率的に」活用し、自分らしい暮らし方を実現するにはどうするか、を考えていきます。
取り組んでもらうのは、建築家である、YUI KONDO STUDIOの近藤唯さん。今回近藤さんに協力してもらい紹介する提案はあくまでも「妄想」なので、京都市内のどこにもありません。ですが、市登録の頼れる空き家相談員さんや、安すまパートナーさん、京都市のベテラン職員にもご協力いただき、「あってもおかしくない」リアリティのある立地、物件、改修を紹介しています。
「こういう改修で京都市の補助金が申請できるんだ」と気づいていただくだけでなく、「建築家はこういうところまで考えているんだ」ということを知ってもらえたら嬉しいです。
※なお、本記事で取り上げた改修計画は、専門家による自由な発想でアイデアを提案されているものであり、法令に則って厳密な審査が行われたものではありません。
INDEX
今回妄想する人
YUI KONDO STUDIO
近藤唯
京都の設計事務所STUDIO MONAKAでの経験を経て、2020年に「YUI KONDO STUDIO」を設立。住宅や店舗の改修プロジェクトを主に、空間デザイン、インテリアコーディネートまで幅広く手掛ける。住宅の設計では、人々の価値観やその場所の歴史・文化・周辺環境との調和を尊重し、どんな場面でもその人らしさを引き出す空間作りを実践する側、音楽家でありプロデューサーの夫との結婚を機に、パフォーマンスステージや展覧会の空間制作など創造的な空間の企画・デザインも行う。住空間から非日常の場に至るまで、尊いシーンに美しい背景を提供することに日々尽力する。
どの補助金が考えられる？
様々な目的に応じて設けられている住宅関係の補助金の中で、今回ピックアップするのはこの3つの市の制度です。
単純に補助最高額を足し上げると920万円。後ほど詳しく見ていくとおり、「京町家」ではなく「木造住宅」なら最大820万円となりますが、これを全て満たす条件での改修は多くはないと思います。「まちの匠・ぷらす」と「断熱改修等補助」の併用については、補助対象工事が被らないようにしなければなりません（少なくとも、同一箇所に対する同一工事には、2つの補助を当てることができません）。
そもそも補助金が満額になるような工事であれば、工事費の総額はさらに高額となり、補助金が交付される前に工事代金を支払うことを考えても「おススメです」とは言いづらくなります。極端ではありますが、補助金を最大限得るために、過剰な工事を行う必要はありません。
そういうわけで、今回のお題「どこにある、どんな物件を、どう改修したら、京都市の補助金を合理的かつ効率的に取得して魅力的な住まいと暮らしが実現できるか？」です。
あくまでも、合理的かつ効率的に、バランスよく補助金を得るためにはどうしたらいいか？詳しく見ていきましょう。
どんな住まい手を思い描く？
今回の妄想補助金住宅は、立地も間取りも完全に妄想ですが、もっと言えば「住まい手」も妄想です。まず、「京都安心すまい応援金」では補助金が得られる対象を以下のように設定しています。
前提となるのは「未就学の子ども（妊娠を含む）がいる世帯」であり、その上で、
・子どもが2人以上
・市外から移住
・管理認定マンション又は京町家を取得
というそれぞれの要件1つにつき加算50万円（最大100万円）としているため、
子どもが2人おり、うち1人は未就学の子どもである京都市外から移住した家族
という家族像を今回妄想する住まい手に設定したいと思います。ちなみに、仮に移住者でなくても2つの加算要件を満たせば最大200万円補助されるのは魅力的です。
さらに妄想していきます。
こうした子育て中の家族にとって、広めの物件はなによりも優先したい希望でしょう。が、京都において広い規模（おおよそ延べ床面積60㎡を超えるような）マンションも一戸建ても、新築では金額が高いのが現状。そんな現実を目の当たりにして、住まい手の家族は「選択肢として中古住宅を考え始めている」という状態です。
妄想をもう一歩踏み込んで、物件は安く取得したいので築年数は古くてもよいが、地震等はやはり不安だと思っている。そして中古でも断熱性能などが高く、エコで快適な暮らしをしたい。そんな比較的共感を呼びそうな「思い」を想定することで、家族像によりリアリティを加えてみたいと思います。
ということで、今回対象とするのは、こんな家族です。
子どもが2人おり、うち1人は未就学の子どもである京都市外から移住した、選択肢として中古住宅を考え始めているが、長く住み続けることができるよう、耐震性能や断熱性能はある程度確保したいと思っている家族
気になるそんな家族像にとっての予算については、次の「どこにある物件が狙い目？」の項目で「妄想」を続けていきます。
どこにある物件が狙い目？
では次に、物件の場所を考えてみましょう。これも家族同様、京都市内を自由に選べばよいのですが、ここで視野にいれておきたいのが、「まちの匠・ぷらす」の補助金です。
まず前提として、この補助金では物件の種類を「京町家」と「木造住宅」の二つに分けています。昭和25（1950）年11月22日以前に着工された伝統的な構法で建てられた物件が「京町家」であり、昭和56年（1981）5月31日以前に着工された物件が「木造住宅」。取得しやすさを考えて、今回は「木造住宅」を選びます。
木造住宅であれば、最大200万円（京町家であれば最大300万円）補助が出る「本格改修」、最大40万円（京町家であれば最大60万円）の補助が出る「簡易改修」と「防火改修」というメニューがありますが、今回は「本格改修（専門的になりますが「構造評定1.0以上」）」を目指すこととします。
ただし「防火改修」は「防火・準防火地域」のみが補助対象になります。今回は「防火改修」も併せて行うものとして「防火・準防火地域」内にある建物を対象に考えてみましょう。
また、先に設定した住まい手から考えると、駐車場は必須と考えるのがよさそうです。
いくつかの不動産サイトを検索し、防火・準防火地域に建ち、確実に駐車場があるという選択肢で考えると、京都市内にもいくつか候補があがってきます。
今回は物件の取得費用も考えて、
山科区の音羽地区に立つ木造住宅（昭和56年5月31日以前に着工された物件）
を対象にしてみます。山科区は上京区、中京区、下京区などより比較的安価に物件を取得できる可能性が高く、またJR、地下鉄、京阪電鉄の駅があり、名神高速道路の京都東インターチェンジも近いため移動にも有利です。さらには駅近にショッピングセンターがあり、また各所にスーパーマーケットも点在し生活利便施設が多いため、利便性の高いエリアです。子育て中のご家族にとってはうってつけのエリアだと言えるでしょう。
このエリアを対象に不動産サイトを見てみると、新築一戸建ては3,500万円を超えるものが多く、山科駅の近くになると5,500万円以上にもなります。同じ条件で新築マンションを探してみると、そもそも数が多くなく、あっても3,000万円はゆうに超えるという状況。県境を跨いだ近隣の滋賀県大津市も、駅から距離のある物件であっても新築は3,000万円を超え、駅近だと更に高額となります。新築マンションも物件数は少ないながら3,500万円が最低金額という状況です。 ということで、今回の予算はこのエリアで新築一戸建てを買うよりも安価に済む、「物件取得および改修費用が、補助金を得ることで3,000万円を切る」というところを目指していきます。
コラム1：エリアの特性
今回は山科エリアを選びましたが、他にも同一の条件で、西大路より西に位置する、円町、西院、西京極、太秦、またさらに西にある桂や嵐山といったエリアも候補にあがります。すこし離れて、他にも伏見という選択肢があります。
一方、場所によっては防火・準防火地域「外」となり補助金の対象から外れてしまう可能性もありますが、駐車場付きの物件として、左京区の高野、修学院、岩倉、そして上賀茂エリアも当てはまります。
挙げた中で、例えば西京極エリアは西京極総合運動公園も近く、桂川にも出られるため、子どもを遊ばせるための場所が豊富です。また車ですぐたどり着けるショッピングモールやスーパーも複数あるため生活利便性も高く、阪急西京極駅からは大阪方面にも出やすいです。
このように、エリアによって特性は変わります。物件選びではそれぞれのエリアの魅力を冷静に見つめて自分のライフスタイルと合わせて検討することが大切です。
どんな間取りの物件をどう改修する？
さまざまな条件が定まってきました。
・子どもが2人おり、うち1人は未就学の子どもである京都市外から移住した、
・選択肢として中古住宅を考え始めている
・長く住み続けることができるよう、耐震性能や断熱性能は一定確保したいと思っている家族
が
・山科区の音羽地区に立つ駐車場付きの木造住宅（昭和56年5月31日以前に着工された物件）
を、「京都市の補助金を合理的かつ効率的に取得」することで、
・物件取得および改修費用が、3,000万円を切る
を妄想しました。
では具体的にどんな物件をどう改修したらよいのでしょう？
あらためて、「京都安心すまい応援金」を見てみると、その要件として
・居住用として既存住宅（築5年以上、価格500万円以上）を購入
・購入後にリフォーム工事（市内事業者が施工）
とあります。
山科の音羽地区に立つ木造住宅（昭和56年5月31日以前に着工された物件）としてありそうな間取りを「妄想」してみたのが、こちらです。
現地調査にも多く訪れている、市の空き家対策担当者も、「この平面図であれば違和感はないです。ほぼ同じ間取りの空き家の相談を受けたこともありますよ」とのこと。部屋の大きさなど、多少の差はあっても、おおよそ同じような条件の物件は、京都市各地で見ることができます。
ここでおさえたい補助金は以下の二つ。
・京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業（「まちの匠・ぷらす」）
・既存住宅の断熱改修等補助（京都市脱炭素先行地域づくり事業）
「京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業（「まちの匠・ぷらす」）」では、先に書いたとおり木造住宅であれば「本格改修」によって最大200万円の補助が得られます。
一方の「断熱改修等補助」では、「窓・ガラス等の断熱改修」で最大120万円の補助と断熱改修と併せて行う「太陽光発電や蓄電池、省エネ機器（エアコン、給湯器等）の設置」で最大300万円の補助が得られますが、予算なども踏まえ、今回は断熱を優先し、太陽光パネルなどの省エネ機器の設置までは求めないこととします。
ということで、「まちの匠・ぷらす」の最大200万円と、「断熱改修等補助」の中でも「窓・ガラス等の断熱補助」の最大120万円を狙います。 近藤さんはこんなかたちで改修を提案しました。
どういう意図でこの設計をしたのか、詳しく見ていきましょう。
改修設計の背景にある考え方
近藤さん
「子どもが2人おり、うち1人は未就学の子ども」というところをもう少し深く妄想して、上の子どもは小学校低学年、そして両親はどちらも料理好きで、既存物件のキッチンにどうもしっくりきていなかった、という家族像にしました。
入り口の位置は変えず、1階は上の子の部屋と両親と下の子が寝る和室。2階にキッチンを中心としたリビングダイニングスペースを持ってきました。
今回は、リフォーム後安心して長期的に住めるように、補助金を利用して耐震性や省エネ性能を向上させつつ想定する家族の暮らしに合った間取りに改修する計画を妄想しました。今回のような物件の場合、建物が隣接していて特に1階に日光が入りづらく、2階に比べて1階が暗くなってしまうケースがよくあります。したがって家族で長い時間を過ごすLDKを2階に移す計画としました。こうすることで必然的に各個室が1階となるため、1階における壁の量が多く取れて耐震性の向上にも繋がりました。
また図面には出てきませんが、補助金を利用した屋根、その下の天井の改修も見込んでいます。築年数40〜55年程度の物件を妄想しているので、瓦の老朽化による雨漏りの危険性が十分に考えられます。また当時一般的だった瓦の下に土を葺いた屋根は重たく、地震時に揺れが大きくなるため、老朽化した屋根の更新を兼ねて金属板の軽い屋根に葺き替え、その下の屋根構造を補強することで、耐震性も向上させます。合わせて天井の断熱化を行うことで住宅性能も向上させることができ、補助金を得て屋根周りをまとめて効率よく工事することができます。
1階、上の子の部屋について
1階の、以前台所だったスペースを上の子の部屋にして、学びと寝るための空間にしています。長細く狭い空間ですが、集中して勉強したり安眠したりできる空間を最低限確保しながらも、なるべく2階で団らんできるように、あまり「こもりきり」にならないような空間をイメージしています。
1階、両親と下の子の寝室について
奥にある和室は両親と下の子の寝室です。一般的には部屋に向かって押入れがあるのが通常ですが、通路に向かって開く押入れをつくり、毎日の布団の出し入れを考え前の通路を少し広くしています。部屋への出入りも、狭い通路から扉を開けてまた狭い通路に入るよりだいぶスムーズです。
1階、お風呂について
お風呂を家の真ん中辺りに移設することで、庭に向かって窓がある和室を設けることができました。浴室は一般的なものに比べると窮屈ではありますが、奥の和室を6畳にしてしまうより、他の家族より先に起きたときの動線や、ハンガーラックや箪笥を置くスペースに余白を残しておく方がいいと考え、和室を優先してお風呂はコンパクトにしています。サイズ上一番小さなユニットバスが入ります。
中庭について
脱衣室に置いた洗濯機で毎日洗濯した衣類は、和室を通って中庭で干します。小さいながら子どもたちが土に触れられる大事な空間にもなります。
2階、リビングダイニングキッチンについて
階段上がってすぐにダイニングテーブルを置いて、家族の中心に「食」を持ってきたいと思います。ダイニングテーブルはそのままシンクにつながっていて、南側の壁にはコンロなどの設備、そして冷蔵庫があります。友人を招いてホームパーティをしたり、子どもたちと一緒に食事の準備をしたり、柔軟に使うことができる、この家の特徴です。
「京都安心すまい応援金」の200万円は、こういう特徴的な改修のために使うことができると、豊かな暮らしができるだろうなと想像しながら設計しました。
2階、奥のリビングスペースについて
子どもたちは普段ここで遊びます。将来、上の子がもう少し大きな部屋が欲しいとなったときには、このスペースを区切って、上の子の部屋に。そのときには1階の3畳スペースを下の子の部屋にし、1階奥の和室は夫婦の寝室にする予定です。
ちょっと専門的な話
今回の改修設計に関して、中古住宅（戸建て・マンション）のすまい探しやリフォームなどに詳しい、地域に根差した安心できる事業者（不動産事業者、建築士事務所、工務店、瓦・板金事業者）さんである「安すまパートナー」の、一級建築士事務所 十色設計室の籔隆則さんにもご協力いただいています。
とりわけお伺いしたのは、木造住宅の耐震改修について。京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業（「まちの匠・ぷらす」）が指定する「本格改修」についてご相談しました。
籔さん
基本的に、既存耐力壁となる枚数の「減」は考慮しないようにしてください。耐震改修工事の場合、「地震に耐える(揺れに耐える)」ことを基本としており、「耐える」ためには柱・梁ではなく「壁で耐える」という考え方です。ただ、耐力壁の枚数のみならず「屋根材の軽量化」および「水平構面の剛性化」なども有効です。
補助金で求められる「評点1.0以上」を満足させるには、保有耐力ももちろんのこと、全体のバランスも考慮する必要があります。必要耐力≦保有耐力は当然のことながら、重心（建物の階別での重さの中心)と剛心（階別の奥行き方向と間口方向の耐力壁の中心)の隔たり(偏心距離)が少ないほどバランスが良い建物です。場合によっては、「耐力壁および補強基礎の増設」が必要となるケースもあります。
かいつまんで言うならば、奥行き方向の壁が多く、間口方向に壁が少ない建物はバランスが悪く、耐震性の低い建物だということです。新築ならば計画時点からバランス等を考慮しながら計画を進められますが、改修工事の場合はなかなかそうはいかないので、屋根の軽量化、水平構面の強化、耐力壁などの配置・仕様など検討する項目は多岐にわたります。防火改修においても、開口部の防火改修、感震ブレーカー設置等、建物の状況に応じた改修が必要だと考えます。
「妄想」ならではの留意点も教えていただきました。
籔さん
今回はあくまでも妄想の間取りと改修設計なので、確実にこの改修をすれば補助金で求められる構造評点が1.0になるとは言い切れません。実際には、耐震診断を実施し現況を把握して、改修計画を考える際には、物件の状況に応じた補強方法・施工方法を考慮しそのうえで耐力数値を入れてシュミレーションし、構造評点が満たせるよう検討し決定していきます。
さいごに
「妄想補助金住宅」のおさらいです。
建物取得：680万円
改修工事費：2600万円
補助金：-560万円
合計：2720万円（税抜）
※これに加えて、設計士や耐震改修診断にかかる費用が、発注先にもよりますが、おおよそ200〜300万円程度かかります。
コラム2：改修工事費ってどう出してるの？
改修工事費については、コロナ禍後に工事費の高騰が進み、おおよそ数年前と比べて1.3〜1.5倍と言われるようになりました。最近では水回りやキッチンの改修を伴うフルリノベーションであれば、全体的に最低限の仕様でも130万円／坪以上になるのが通常だそうです。それに加え補助金要綱を満たすために大屋根・下屋の全面改修や耐力壁（とそれに伴う基礎）工事も乗ってくることを考えると、18.6坪×130万円＝2418万円＋αで2600万円と考えました。
工務店さんによっては、「坪あたり130万円あれば、耐震改修も含めて収まるのではないでしょうか」と言われる方もおられるかもしれませんが、建築業界の将来も考えて、無理のない金額をここで想定しております。
補助金の内訳は以下です。
【200万円】京都安心すまい応援金（京都市子育て世帯既存住宅取得応援金）
【240万円（最大）】京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業（「まちの匠・ぷらす」）
【120万円（最大）】既存住宅の断熱改修等補助（京都市脱炭素先行地域づくり事業）
このようにして、今回のモデルとなった4人家族は比較的安価で長く住める住宅を求めて改修をし、結果的に560万円の補助金を得ることができました。
物件を取得する選択肢を広げ、新築物件では得られない「自分（たち）らしい」改修の方法を選び取ることができるのではないでしょうか？ ちなみに、この改修案は、先に「将来、上の子がもう少し大きな部屋が欲しいとなったとき」と書きましたが、そのときはこんなふうに住むことができます。2階の奥を部屋にして、ここを上の子の部屋に、そして1階3畳のスペースを下の子の部屋に。1階奥の和室は夫婦の寝室にします。
補助金を得るために必要以上の工事をするのは非合理的ですが、国や京都市では様々な補助金が準備されており、あなたのニーズに合った制度をうまく使うことができれば、効果的に改修を進めることができます。「中古住宅（ユーズドハウス）」、補助金を有効に活用し、あなたらしい理想の住まいと暮らしが実現できますように。
中古住宅（ユーズドハウス）のサポート情報
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