築35年の家屋で、新築レベルの高気密・高断熱を実現！！明るいリビングの快適な住宅へリノベーション【株式会社中藏】

30歳台のご夫婦からのご依頼で、築35年の家屋のリノベーションをしました。昔は隣接する住居と合わせてご親族の方々が住んでいたのですが、時代が変わり、みなさんの暮らし方も変わってきたため、「空き家」状態になっていました。

だいたい30坪程度の土地です。具体的な場所はお伝えできませんが、京都ならではの道幅の狭い行き止まりの路地奥であり、建築基準法上で言う「再建築不可」の建物なので、建て替えではなく改修をしたいという希望がありました。

もともとこの民家は、お施主さんのおじいさまがこだわって自ら丸太の状態で木材を仕入れ、宮大工さんに依頼して建てられたものだったようです。お子さまと健康に暮らすための住宅性能（断熱・気密）については現代の技術を取り入れつつも、「祖父の気持ちが込められた素材は活かしたい」というお施主さんの想いを大切に、家づくりに取り組みました。

工事車両も入りづらい敷地だったので、施工が大変でした。さらに、改修はすでに建っている物件の状態にあわせて施工することになるので、なかなか大変です。一からある程度、決まっている規格でつくることができる新築の方が、施工が容易になることもあります。改修となると物件ごとに条件や状態が異なり、予期してなかったことが出てきますね。

そういった前提がありながら、やはり思いの詰まった建物ですから、残せるところは残しながら改修するという選択をされました。予算的にも最終的には建て替えるよりも1割程度コストダウンすることができたと思います。

お施主さんからの要望は、改修でありながら新築レベルの高気密・高断熱を実現して欲しいということでした。お施主さんとの話し合いの中で、子どもたちとともにそこで健やかに暮らせる「健康住宅」がキーワードになりました。

具体的に言うと、高気密については気密シートを断熱材の上に貼り、気密検査をして数値を確認しました。また、高断熱については省エネ計算をして断熱材の厚み等を決定しており、今回はグラスウールを吹き込んでいます。改修に際しては、国土交通省が当時実施していた「グリーン住宅ポイント制度」を利用しています。

中藏ではこれまでさまざまな改修を手がけてきましたが、改修でここまですることはなかなかないというくらいのスペックだと思います。時間を経てきた築35年の木造の建物となると、隙間も多くなるため「高気密」がまず難しいんですよね。同様の理由で「高断熱」も難しく、断熱材を入れても効果が得づらいということもよくあります。そのときはヒートポンプ式暖房機を活用し、土間部分にパイプをめぐらせて温水を流す「土間暖房」などを使うこともあります。

一方でこの物件では新築レベルの高気密・高断熱を実現したため、夏場はエアコン1台で過ごされているとか。

京都の夏は暑く冬は寒い、住宅も同様と思ってきましたが、この新しい住まいの中では冬場でも家の中が暖かいので「外も暖かいと思って外出したら、寒くてびっくりした」というエピソードも聞かせてくださいました。

賃貸マンションでも高気密・高断熱のものが出てきていますし、2025年4月から新築住宅・非住宅には省エネ基準適合が義務付けられます。中古住宅のこれからの改修は、このニーズ（高気密・高断熱）が増えていくんじゃないかなと見ています。

京都市では、今、「既存住宅の断熱改修等補助」として、既存の戸建住宅の断熱改修に対する費用を支援する制度があるんですよ。太陽光発電設備の導入などと合わせると最大420万円の支援を受けられるので、断熱改修のチャンスは、今だと思っています。

そこまでのリノベーションは費用的にもどうかなって思う方には、環境省の事業の「先進的窓リノベ2024事業」というのがお勧めです。窓を交換（断熱改修）する工事に補助がでるので、まずは、開口部である窓から断熱を始めて、効果を実感するのもいいかもしれませんね。

設計の際にこだわったポイントは「光」ですね。もともとの状態だとあまり光が入らず暗い感じがしたので、何度もシミュレーションして、光の入り方をしっかり検討しました。

既存の建物は、どうしても変えられるところと変えられないところが決まってきます。大きい窓を新たに入れることもできなかったので、建物の上部、内側のところにトップライトを設けました。そこを通って入ってきた光が壁にあたり反射し、やわらかい光が上から降りてくるようなイメージの明るく快適な住まいですね。

耐震補強のため、途中から三又に分かれている大きな柱がどうしても必要だったのですが、上から降り注ぐ光を受けて、あたかも「木」のように見え、良いアクセントになっています。

ここからはこの物件を離れて、中藏の思いや今後についてです。

私たちは、京都のまちなかに多い「借地」に建つ家屋をなんとかしたいと思っています。まちなかに住むというメリットもありますからね。ただ、借地の場合ローンが組めません。経済的耐用年数を過ぎた建物には資産価値が認められず、土地に対してしか担保できないからです。これが大きな問題で、事が進まず借地上の家が空き家となり解決できないまま時が経つという例が多くあります。

投資として捉え、大家さんが別の建物等を担保に融資を受けて改修工事を行って賃貸物件にすると良いのですが、そこまで投資しようと考えておられる方は少ないです。

中藏が「借地」で実際に行った事例として以下があります。

■藏や事業（宿事業）
①中藏が借地権を買い取って自費で改修工事、借地料は中藏が支払う。
②宿にして7〜10年で返済できるように計画（京都市さんとクラウドファンディングで資金集める）
③宿と町家改修のモデルハウスとして運営中

■店舗事業
①中藏が借地権を買い取る。借地料は中藏が支払う。
②店舗としてサブリースをする

こうした事例を踏まえながら、借地上の建物を「なんとかする」ための解決策を挙げるなら

・不動産屋さんや工務店が自社で借地権を買い取って、自社で高性能な家をつくる。
・マンションに暮らすより一軒家に暮らしたい、将来高性能なリフォームをして住みたい人に貸す

となるでしょうか。問題は建物の改修費を回収できる年数がどれくらいになるか、ということです。状況にもよりますが、通常、借地権の建て替え承諾料の相場は、更地価格（その土地の時価を指します）の3～5%程度支払う必要があるようです。借地権を買い取り建替えるとしても、やはり資金が必要になりますね……

事業を続ける中で、「空き家を何とか利用してほしい」「京町家に住みたい」などの声をお客様からいただくことも多くなってきました。それを受けて、弊社でも不動産事業部を新設しました。これまでの建設関連工事に加えて、不動産事業にも取り組んでまいります。

空き家や中古住宅の改修について現時点で考えているのは、高性能なリフォームにより、新築と同等な耐震性の向上と省エネが実現できるということです。コストはかかるかもしれませんが、イニシャルコストとランニングコストについて丁寧に伝えたり実際に泊まっていただいたりして、体験してもらうことも良いかなと思っています。

今後は依頼いただいた中古住宅を改修するという仕事に加えて、物件を自社で仕入れて改修し、賃貸するという新しい取り組みにもチャレンジできればと考えています。