「価値はユーザーが選ぶ」をテーマに空き家の利活用促進を目指す「Kyoto Dig Home Project」。令和4年度には、空き家の利活用を通じて「新たな人の動き」を生み出している地域とその実践者のもとを訪れ、視察／ヒアリングを実施。その振り返りを記事にしました。
「課題」としての空き家をどのように新たな価値へつなげていくか？
・《前編》
・《後編》
令和5年11月には、視察で出会った全国各地の実践者のみなさんをお呼びした「京都空家会議 KYOTO DIG HOME SUMMIT」を開催。京都の空き家活用の可能性を考えるうえで設定した4つのキーワード＝「人」「価値」「伝達」「表現」という切り口から、官民の垣根を越えたトークセッションを行い、こちらもレポートとして公開しました。
京都の空き家活用の「これから」を考える 「京都空家会議」イベントレポート
そして令和5年12月、京都市の空き家対策に関する新たなウェブサイト「京都市空き家対策室／Kyoto Dig Home Project」を公開。新たな動きに向けた足場が整った今、プロジェクトメンバーが集まり、プロジェクトのこれまでとこれからについて話し合う座談会を行いました。その様子を前後編に分けてお伝えします。
この《前編》では「Kyoto Dig Home Project」に寄せられた反響を持ち寄り、これまでの足跡を振り返りながら、そのなかで見えてきた「今、Kyoto Dig Home Project が進むべき方向」についてメンバーが議論。プロジェクトを通じて、空き家利活用の「今」を知り、意見を交わすなかで見えてきたのは「空き家」の利活用が、物件を検討する際の選択肢となっていない現状をどう打破するかという問いでした。
INDEX
参加者：
プロジェクトメンバー
京都市都市計画局住宅室住宅政策課：田村郁夫、水谷俊之、戸倉理恵、渡邊春菜、池垣和司、白木久美子、望月姫子
株式会社都市機能計画室：榊原充大
株式会社ぬえ：松倉早星
合同会社バンクトゥ：光川貴浩
開催日：令和5年12月25日（月）
開催場所：かもがわクリエイティブベース
「らしくない」試みが呼んだ反響
光川
京都市の新たな空き家利活用促進事業がスタートして1年半が経ちました。令和4年度の視察で各地のプレイヤーに出会うところから始まり、令和5年11月には「京都空家会議 KYOTO DIG HOME SUMMIT」を開催。思った以上の反響をいただきました。
光川
「京都空家会議 KYOTO DIG HOME SUMMIT」（以下、サミット）では「強制まちづくり」や「セカンドハウスローン」など、非常に実践的なキーワードが飛び出しましたね。「空き家問題を解消する」というだけでなく、「空き家を活かして何ができるか？」という考え方をされていたのが印象的でした。
松倉
サミットを通じて、空き家が「問題」から「余白であり可能性」という視点に徐々に変わっていったところがすごく良かった。参加された方からの反響も大きかった点ですね。実際にサミット中の空気がワクワクする感じに変わっていったので、あの感覚を充満させながら、何をすべきかを考えていければ。
松倉
このプロジェクトでも、できるだけ『空き家問題』という言い方はしないようにしたいですね。
榊原
たしかに、「空き家問題」と言ってしまいがちなところを「余白」や「可能性」と表現することがアップデートにつながっていきそうです。もちろん、解決しないといけない部分は前提としてありますが「ポジティブに見ていこう」というモードは大事ですね。
田村
行政の立場としては、サミットで民間事業者の方から「行政が入ることで可能性が生まれるよね」とか「行政にもっとこんなことをしてほしいよね」って言われたのがすごく意外でした。嬉しい気持ちとプレッシャーを同時に感じています。
田村
わたしたちに期待を寄せていただいているのは、公正、公平な立場で、事業者、市民、行政の間で調整をかけられる立場にあるからだと思います。今回のような官民が集うきっかけをつくっていくのは我々に向いているかもしれないなと思いました。行政が企画・計画を主導するというより、「箱」として機能することで、さまざまなプレイヤーが参加しやすい場づくりに貢献できるのではないでしょうか。
光川
サイトへの反響も思った以上に大きかったですね。
田村
「良い意味で行政らしくない」という感想を多数寄せていただきました。
松倉
楽しみながらプロジェクトについて理解が深められる点を特に評価してもらっている感触があります。この「らしくない」試みを京都市がやっているというのが、プラットフォームの強みとして効いてくると思っています。
今しているのは「周回遅れの議論」？
光川
一方で、サミットでの「空き家を住宅選びの選択肢に」というメッセージの発信については「すでに繰り返されてきた話なのに、またやってるの？」という指摘もあります。
榊原
そのような意見は出てきて当然だと思います。実際たくさんのトライがなされているし、サミットの登壇者の方々のように「その先」のことをやっているプレイヤーも多い。しかし、このプロジェクトでは「まだ空き家は残っている」ことをどう考えるかが大事なんじゃないかと。
榊原
浸透させるためには、移住やリノベーション、暮らし方など、利活用の具体事例を示しながら「空き家に住む」「空き家を使う」ということの多様性や価値をちゃんと発信することが必要だと思います。民間事業者の方々が先進的な取組をしていることは事実ですが、我々はそういった取組を繋げたり、価値づけたりするポータルやハブとして機能していきたいですね。
望月
空き家に関わる取組を積極的に推し進めてきた人ほど、「その話もう何回目？」という印象を抱かれると思います。でもそのことを知らない人はまだ多い。より広く行き渡らせていくのが行政の役割だと思います。
榊原
空き家の利活用が「最先端の取組」として注目されるのではなく、物件を購入するときや、まちを盛り上げようとするときに「一般的な選択肢」として目に入ってくる、目指すべきはそんな状態だと考えています。現状は前者に近くて、まだ溝があるというのが正直な感覚です。
望月
そうですね。でも、その溝は徐々に埋まりつつあるように感じています。今は過渡期なのかなと。だからこそ先日のサミットが「おもしろい」と受け入れられる。これが最先端で活動している人たちだけの話だったら受け入れられる素地が無かったでしょうし、逆に、とっくに当たり前になっている話だったら注目は集まらなかった。
榊原
およそ20年前、スターバックスが家でも職場でもない「サードプレイス」という概念とともに日本に出てきた頃は、「オシャレな人たちが行く場所」だった。でも今はどこにでもあるし、「サードプレイス」という価値観どころかその言葉すら知らない人にも浸透していて、スターバックスに行くのは自然なことになっていますよね。今は「家を買うなら新築」という人が圧倒的に多いなかで、中古住宅という選択肢をどれだけ視野の中心に入れていけるか、中古住宅を選択するのが自然なことになるか。今回のプロジェクトチームはそのためにいるという捉え方もできると思っています。
田村
同じような議論を京都市でもしたことがあります。中古が第一候補に上がってくるべき、というより、新築と中古がその境目を意識しないくらい自然に、選択肢として肩を並べるようになれば良いですよね。
「家を買う＝新築」の価値観を問い直す
池垣
僕自身、昨年度からこのプロジェクトに関わってはじめて視界にとらえたというか。改めて考えると、まちのなかに家がいっぱいあるのに、それをほったらかしにしておくのって、もったいないなと感じています。でもそう思ったのも、たまたま空き家対策担当として従事しているからで、中古住宅を活用した住まい方や中古住宅に住むメリットを考えたこともない人が多いんだろうなと。
白木
わたしもまさに「家を買う＝新築」だと思っていました。この部署に来て、中古住宅がこんなにあったのかと驚いて。でも同世代の人は多分知らないし、今回のウェブサイトを広めていくことは、若者に知ってもらう良い方法かなと実感しています。
榊原
サミットでも、既存の価値観の問い直しは重要なトピックとして上がっていましたよね。僕が印象に残っているのは、株式会社八清の西村会長がおっしゃっていた「1世帯＝1住宅」という「固定観念」への問いかけです。空き家活用とともにある新しいライフスタイルを提示していくうえで、ひとりあるいは一世帯がそれぞれの価値観を持って複数の拠点で暮らすという選択肢はかつてよりずっとリアリティを持っている。ライフスタイルや価値観の多様性について根本的なところから問いかけることの重要性を改めて感じました。
光川
サミットで出た「中古住宅を買う人にもキラキラしていてほしい」という言葉がすごく好きなんですよね。それに実際のメリットもあると思うんです。僕自身、昭和60年築の家に住んでいるのですが、中古住宅だと子どもが壁に落書きをしても許せる。これが新築だったら多分「ムカッ」としていましたね（笑）。株式会社めいの扇沢さんがサミットで話していた「ステップアップ」の考え方もそのとおりだなと思いました。安く中古住宅を購入して、子どもの成長に合わせて手を入れていったり、住み替えたりする。購入した家に自分が住まなくなったら、誰かに貸しても良いわけです。ライフスタイルの変化が激しい子育て世代にとって、中古住宅を買うことはメリットだらけなんですよ。
水谷
そういったひとりで2物件を所有するとか、住宅をアップデートしながら使うという考え方は、斬新で気づかされたところでした。わたし自身が家を買うときにも中古住宅を考えたこともあったのですが、「家付きの土地を買っていずれ建て替える」というイメージしかなかった。ライフステージに合わせてアップデートして住み替えたり、将来その家を誰かに貸したりするという考え方はなかった。京都は狭小住宅も多いですが、ライフステージに応じて住み替えるなどの考え方が広まっていけば、中古住宅の利活用が活発になるのではないかと思います。
空き家の利活用を「誰もが選べる選択肢」にしていくために
渡邊
サミットに登壇されていた方は、空き家や中古住宅の活用に取り組んでいるなかでも、かなり先端を走っている方たちだと思うんです。ここから一般の人にも自分ごととして捉えてもらうためには、ツアーコンダクターというか「自分にもできる、やってみたい」と思わせてくれるような存在が必要ですよね。このプロジェクトはその役割も担っているんじゃないでしょうか。
光川
そうですね。京都市にはこれまで取り組んできた資産があるので、それを土台に積み重ねていき、これまでリーチしていなかった層に届ける必要があります。積み上げていくうえで、このサイトがプラットフォームとして機能すれば。これまで空き家の利活用に関わった人の声や事業に関するデータをコンテンツ化して発信できれば、これからトライしようとしている事業者に役立ちそうだと思いました。自治体は多くの情報が集まる場所なので、それを活かした企画を考えていきたい。
望月
情報を集約して発信していくにあたって、長野県庁の松本さんは「翻訳者」と表現していらっしゃいましたが、専門用語のような“行政の言語”と“民間の言語”をうまく翻訳して、みんなが分かりやすいものにして発信していくことが求められていますよね。プレイヤーが個々に活動しながらも、うまいことひとつの土俵上に乗ることを目指すべきで、無理にどちらかに吸収しないバランスが重要なんじゃないでしょうか。
松倉
場面によっては、京都市がプレイヤーの立場を捨ててハブの役割に徹することも重要ですよね。そのうえで、やりすぎると公平性を欠くことになるのが難しいところですが、「その相談をしたいなら、こんな選択肢があるよ」というのを示してあげるくらいはできると良いのかなと思います。
法令との折り合いをどうつけていくか
榊原
新たな価値観を育てたり、つながるためのハブになったりするといったアプローチの他にもう一軸、制度面を含めた課題解決のためのアプローチも必要だと思っています。
光川
サミットに登壇された長野県庁の松本さんが「僕らができるのは、プレイヤーの動きに信用を与えること」とおっしゃっていましたが、実際に京都ではどんなアクションができるでしょうか。株式会社八清さんが紹介していた「京町家カルテ（＊）」に近い取組になるのかなと思うんですが、より手前の「信用マーク」みたいなもので、行政側で考えられているものが現在ぼんやりとでもあったりするんでしょうか？
＊公益財団法人 京都市景観・まちづくりセンターにより京町家の評価について情報作成した資料。金融審査の判断基準にもなっている。
戸倉
今回のプロジェクトを通して、空き家に対する行政のお墨付き、例えばですが「Dig Home」を後押しする認証制度のようなものは必要になってくると思います。理想を言えば、それが今後「京町家カルテ」のように金融面での優遇にもつながるような展開になればより実効力をもつと思いますが、法令上の境界をどこにどう引くのかなど、調整のハードルが高いのが実情です。
田村
やっぱり人が生活するなかで手を加えられた部分というのは存在するので、流通にのせるためにあらためてチェックしたら、アウト判定になってしまうようなケースはどうしても発生してしまうんですよね。それを解消するためのハードルが高くて、クリアするためにはどこに相談してどう解決していけばいいのか、というのがわからずに躓いてしまう。ここは行政が触れていくことで少し変わるんじゃないかなとも考えています。最近は従来では建替えがダメだと思われた物件であっても、許可制度の積極運用や条件の事前明示により建替えの可能性を示すといった動きもある。これは法制度の話ですが、認定やお墨付きを与えることでうまく進むことがあるのなら、今後の可能性としてはありなのかなと思います。
戸倉
今回のプロジェクトでぜひとも実験的にチャレンジできるところはしたいですね。
榊原
何か困ったときにそういうものがあるというだけで心強いですよね。もちろんモデル化してお墨付きがあってローンが組みやすくなるのがベストですけど、まずは「中古物件によりよく住むことができるよ」というメッセージをしっかりと届けるだけでも価値がある。新築物件以外の選択肢に「Dig Homeがある」というメッセージを届けること。その部分の情報発信やPRをきちんとしていくのが大事かなと思います。
ゴールを決めず回し続けること
榊原
空き家を「問題」としてではなく「可能性」と捉える姿勢をわたしたちのなかでも育てていけたら良いですよね。そのほかに、あるいはそのために今後、Kyoto Dig Home Project として大切にしたいことはありますか？
望月
サミットで改めて思ったのは、ゴールを決めてそこで終わりではないということ。わたしたちは行政なので「空き家率が何%になった」とか数字を出すことももちろん求められるのですが、あるラインに到達したらOKではなく、時代や条件が変わっていくなかでも絶えず続けなければいけないと感じました。
榊原
そうですね。新たな価値観が浸透するためには「この話はすでに発信したからOK」ではなく、その時々の状況や受け手に合わせ、全員に伝わるまで何周でも繰り返していくことが欠かせないと思います。
光川
DIYの達人に取材したときに聞いたんですが、「DIYは計画しないことが大事。ストレスになるから」と。ある種このプロジェクトも同じで、計画を立てすぎるとストレスになってしまうんだろうなと思います。
戸倉
サミットで糸島の後原さんも「目的やゴールを設定しないようにしている。種を蒔くだけ。目的を定めると冷める」と話されていたのが印象的でした。
望月
そのためにも「これをしなければならない」より「これができた」を積み重ねていきたいというのはありますね。プロジェクトメンバーであるわたしたちがある程度楽しめないと、施策自体が窮屈になってしまう気がしています。発信する内容として、中古住宅をこんなにおもしろい使い方をしているとか、かっこいい活動している人がいるとかだけじゃなくて、一般の人が一般的に使っている話もあっていい。わたしはこのプロジェクトに携わるうちに、自分のための第二拠点が欲しいと思うようになりました。お風呂のない古い小さな平屋でもいいので、自分でセレクトしたものだけを置いて価値あるひと時をすごす。年齢等を理由に家とおつきあいできなくなったら、使ってくれる誰かに譲るというのができたらなと。
光川
たしかにお風呂が必須ではないケースもありますよね。銭湯がたくさんあるという京都の特性を考えたとき、中古住宅とセットで毎月銭湯チケットがついてくるような企画もできると思うんです。フラットエージェンシーさんが制作している「京都ひとり暮らしガイド」でも、同様のサービスが紹介されていましたよね。他にも学生街にある喫茶店と掛け合わせて、朝ごはんチケットとかがあると、学生さんだけでなく、子育て世代にも需要があるかと。京都ならではの体験がセットで手に入るサービスが開発されたら人気が出そうです。
望月
京都らしさというと「自転車」との組み合わせもできそう。シェア型のサービスで、好きなところまで自転車に乗って行って専用の駐輪場にとめておける。買い物へ行って「荷物が多くなったから、チャリに乗って帰ろう」とかができればおもしろい。今まで交通網が充実していないため「行きにくい」と思われていたところでも、最寄りのバス停横に自転車置き場があれば楽に行ける場合もありますよね。
光川
自転車単独のシェアライドサービスはすでに確立されていますから、実現可能性が高そうです。
榊原
こうしてアイデア交換をしていると、松倉さんが言っていたようにまだまだ出来る余地があるなと実感します。具体的なアイデアに話が及んだところで、プロジェクトの向かうべき方向性について、わたしたち一人ひとりが考えていることをあらためて発表していきましょう。
→《後編》に続く
※本記事は、令和4年度〜令和5年度の視察や各種取組をもとに、プロジェクトメンバーが独自に座談会を行った内容をまとめたものです。当時の情報をもとにしているため、言及した内容は最新状況とは異なる場合があります。
